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当房价不再上涨:贷款买房的你,杠杆还好吗?
过去二十年,遵循美国老太的生活方式并贷款买房的人,几乎都享受到了房价上涨的红利。一把双刃剑2000年以来,贷款加杠杆买房赚钱的“中国老太”之所以赚钱,是因为处在了资产整体上涨的周期里。当资产涨幅与贷款
2019-10-22 17:47:45
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资料来源|米广头子

作者

老妇人的故事

大约在2000年,一个美国女人和一个中国女人的故事广为流传。

在天堂,当一个美国女人和一个中国女人相遇时,他们开始交谈。

这位中国老妇人叹了口气,感慨道:我救了一辈子,终于在天堂附近买了自己的房子。

听到这些后,这位美国老太太感到震惊和遗憾,并轻松地说,“当我接近天堂时,我终于还清了我的房屋贷款。”

中国老奶奶们一生都在努力挣钱和存钱,但他们并没有享受到拥有自己房子的快乐。尽管美国老奶奶们一生都在努力赚钱和偿还贷款,但他们享受着拥有自己房子的快乐。同样的努力工作,有些人只是努力工作,有些人可以换取幸福...

不同的想法对一个人的生活有很大的影响。近年来流行的“认知升级”实际上在十多年前就有脚注了。

后来的故事我们都知道,美国奶奶的做法得到了广泛的尊重,中国奶奶的做法逐渐进入了旧纸堆...人们越来越多地接受用贷款买房的行为,说一个人是否能买得起房子,事实上,这个人是否能得到首付款。

现在回想起来,这应该是某个专家的明智之举。仅仅编造一个故事就足以“洗脑”中国人民,从而赢得一场美丽的舆论战,并开始一个新的经济周期。

你知道,在2000年,我国面临着内部和外部的困难,包括国有企业的大规模转移和裁员,以及东南亚金融危机后的数千个漏洞。为了扩大内需和刺激经济,其中一项措施就是将住房商品化——从福利住房分配到市场住房。

如果每个人都没有那么多钱呢?银行贷款。

随着人们贷款买房,信贷不断创造,从而使经济和房地产焕发生机,成为国民经济的重要支柱。

在过去的20年里,几乎所有遵循美国老奶奶生活方式并借钱买房的人都享受到了房价上涨的红利。

双刃剑

自2000年以来,这位通过贷款和杠杆购房赚钱的“中国老奶奶”一直在赚钱,因为她正处于整体资产增长的周期中。

贷款加杠杆有一个成本,即贷款利息。资产增长减去杠杆成本,差额就是收入。由于增加了杠杆,差额收入乘以杠杆倍数就是资产的总收入。

例如,资本的年成本为6%,资产的年增长率为10%,如果杠杆增加5倍,年总收入应为[的20%(10%-6%)×5倍)。结果,杠杆放大了收益。

资产增长可以大于杠杆成本,当然也可以小于杠杆成本。当资产增加和贷款利息之间的差额为负时,回报为负...因为杠杆的增加会放大损失,而之前推动正回报的杠杆会加速反转。

在过去20年里,尽管房价总体上涨,但也有一些小周期的下跌,比如2008年,北京和深圳的一些高杠杆投资者不得不割肉走人。

一个人的蜂蜜,另一个人的砒霜。关键是看谁在使用它,在什么情况下……对于债务加杠杆,关键是看它是在资产上升时期还是在资产下降时期使用。

从2017年至今的两年多时间里,“中国老奶奶”用贷款买房并不容易,尤其是高杠杆贷款。让我们暂时把房价下跌造成的资产损失放在一边,即使房价横盘,损失也不可低估——房价不会涨也不会跌。毕竟,贷款有利息,杠杆有成本...更不用说很多了,每年大约5%的损失是无法避免的,是吗?

还有一些应对杠杆的策略,即保持杠杆不变,直到下一个资产上涨周期到来——当价格上涨和收入到来时,资产被出售和兑现,以弥补之前的成本,剩下的就是实际收入...关键是要活得长久,忍受崛起。

我一直不提倡盲目杠杆,而是强调良好的杠杆管理...它的关键是现金流。

关键现金流

你能承受多少债务,你能借多少钱,你能利用多长时间,这不取决于你欠多少债务——你总共欠多少钱,也不取决于你的债务比率——总债务在总资产中的比例,而是取决于你有多少现金流。

现金流越多,你可以利用的债务就越多,这也是非常可以理解的...你有很多债务,即使你有1000万英镑,但你挣得更多。你有能力偿还到期债务,不会违约。

杠杆不会断裂,由现金流维持。

现金流是多少?钱流入你的账户了吗?绝大多数人的现金流是工资,当然还有奖金、佣金和其他收入,这些收入会年复一年地流入你的手中。

事实上,现金流还包括:

兼职劳动收入——具有特殊专业技能的人可以利用他们的工作时间为他人提供一些服务;

资产收入-房屋租金收入、债务利息收入、股票/股票/股息收入或销售溢价收入、商业实体经营收入等。;

意想不到的中奖彩票和意想不到的回报就像天上掉馅饼一样。这种收入最不可靠。

还有一个很多人会忽略的部分——融资现金流,通过贷款获得的现金流,这被忽略是因为它有利息成本,但它也能解决关键时刻对现金流的迫切需求。

但是这些现金流是好是坏。考虑到稳定性、可持续性、可控性和对社会的积极影响等因素,顺序应如下:

劳动工资收入>资产被动收入>信贷融资收入>无法控制的意外收入。

鼓励“老太太”买房的原因是每月的按揭还款在她们的收入范围之内——如果每月的按揭还款高于她们的收入,就会适得其反,因为过度的杠杆作用很容易被打破,造成社会和经济问题。

为了增加现金流并确保杠杆不被打破,许多人也尽了最大努力:尝试兼职工作并赚取更多;房屋翻新(分隔额外房间/重新装修以增加吸引力等)。)增加租金;信贷计划可以借更多的钱,使用时间更长,利息成本更低。

把握确定性

贷款加杠杆利用资产,成功取决于两件事:第一,在资产上升周期增加杠杆,第二,保持现金流不变。前者确保额外杠杆能够赢得资金,而后者是错误周期后的补救措施——现金流保持杠杆不变,直到下一个上升周期到来。

问题是,困难在哪里?很难判断周期,尤其是向下/侧向周期。衰退周期何时结束?水平周期会持续多少次?新的周期什么时候开始?在某种程度上,这是不可预测的。

之前房地产投资界有一个3到5年的周期...这是过去经验的总结,并不代表未来。你认为本轮房地产市场周期会持续3至5年吗?想知道本轮楼市调控自2016年9月底以来已经快三年了,会不会有再次上涨的迹象?

有些人可能会说:不看周期就看目标。

尽管他的周期起伏不定,但只要购买的资产价格足够低,折扣足够大,他也在收拾残局。你当然是对的,但是你知道漏洞什么时候会出现,竹笋什么时候会出现吗?它也是不确定的,有偶然和幸运的因素。

那该怎么处理呢?事实上,有能力随时调动一笔钱是必要的。只有这样,当泄漏发生时,当竹笋出现时,当周期被确认时,机会才能被迅速抓住。

怎么做?事实上,提前计划和建立信用体系是必要的。有些人会说:贷款有利息成本。如果你在一个账户上存了一笔钱,在找到机会之前你不会使用它,但是利息必须正常支付-如果你不赚钱,你仍然必须支付利息,那么你就是在赔钱。

一种类型的信用是信用——当你想用钱的时候随时取款,当你有钱的时候随时还款,以及每天的利息——利息支付几天。

这是什么样的信用?

信用卡--数十万或数百万的信用额度是你可以随时转账的钱。

信用额度——银行会提前给你一个信用额度,你可以随时花钱。

定期网上贷款——一般来说,这是一种可以随意使用的信用额度。尽管高达5/10000的利率(年息总额的18%)有些高,但作为一个短期过渡基金,它仍然非常具有成本效益。请记住,这是定期网上贷款(我的判断标准是,当日利率超过0.5‰或存在利息以外的任何成本时,这是不定期的)。

希望阅读这篇文章的人可以合理地撬动杠杆,并很好地控制杠杆。

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