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暴雪娱乐游戏平台_商住逆袭背后的隐忧
2016年被誉为商住的逆袭年,全年商住项目新房成交数量超过6万8千套,接近普通住宅成交的一倍,占到北京全年商品房成交数量的60.1%。不过由此可见,北京商住今年的确是火的不行。随后由于通州商住限购消息提前释放,很多听到风声的投资者,蜂拥通州抢购,致使4月份成交量猛增到9696套。上周北京新任市长蔡奇明确表示,未来政府将会加大住房租赁市场的供应,扩大住房保障覆盖范围。而这部分人正是目前商住市场上的主
2020-01-11 14:43:46
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暴雪娱乐游戏平台_商住逆袭背后的隐忧

暴雪娱乐游戏平台,2016年被誉为商住的逆袭年,全年商住项目新房成交数量超过6万8千套,接近普通住宅成交的一倍,占到北京全年商品房成交数量的60.1%。

两个月以前,我们的佳爷会客厅接待了一位东北来的大姐,大姐的目的很明确,听说北京的商住能挣钱,就想让我给推荐一个,买了就能挣钱的商住项目。火车票都已经买好了,准备买完就回家。

后来,我把大姐劝回去了。不过由此可见,北京商住今年的确是火的不行。然而,越是市场火热的时候,越需要冷静思考。商住投资,真的那么好挣钱么?

q1今年入市了多少商住

从目前的数据来看,北京全年成交11万4752套新建商品房,其中商住项目成交68969套,占全年成交量的60.1%,大幅超越普通住宅,成为北京商品房供应市场的主力。

分月度看,年初成交相对低迷,2月份成交量仅为1168套。随后由于通州商住限购消息提前释放,很多听到风声的投资者,蜂拥通州抢购,致使4月份成交量猛增到9696套。其中,通州某商住项目一个月成交3000多套,占到了当月全市成交量的三分之一。通州限购之后,市场进入调整阶段。进入到6月,某些开发商联合代理公司,向市场散播紧张情绪,大兴、门头沟、丰台等商住集中的区域分别“被限购”。造成了6月份的商住成交超过了1万套,达到了1万1187套,将近二月成交量的十倍。到了7、8两月,“限购”遥遥无期,成交量也在不断下降。进入传统楼市旺季,今年的金九银十,含金量并不高。特别是十月份受到930新政的影响,虽然商住项目不限购,但是住宅市场的观望情绪也蔓延至商住市场,成交量仅为5322套,同比去年下降超过24%。到了年末,随着国门智慧城、旭辉26街区等热门项目集中拿证,商住市场终止了之前的下降趋势,呈现翘尾走势。

q2这么多房有人住吗

在商住市场一片红火的背后,我产生了一股淡淡的担忧。今年一年,北京成交了接近7万套商住新房,而这些项目将会在未来2年左右的时间逐步建成交房。

另一方面,前段时间北京安居工程又有了新进展,北京市住建委宣布3.2万套公租房公开申请。特别是这次放宽了申请人的收入要求,并且放宽了申请人户籍的要求,只要是在京有稳定工作都可以申请。

上周北京新任市长蔡奇明确表示,未来政府将会加大住房租赁市场的供应,扩大住房保障覆盖范围。因此,可以预见,未来北京的住房保障市场上,公租房将会逐渐成为主角。

从这个角度看,可以说对于刚毕业在北京工作没几年的北漂来说,公租房的大门已经打开。而这部分人正是目前商住市场上的主要租户。

当北漂刚需逐渐转向公租房,未来两年7万套商住的入市量,对北京房屋租赁市场来说,能消化得了多少?

有的朋友说,那既然不好租,我就不租了,先放着等升值,以后再卖,挣房价的差值。然而,二手商住的真的好卖么?

q3二手商住成交到底有多难

都说二手商住交易难,到底有多难,今天带大家算一下就知道了。

目前,北京范围内,因为商住项目的商业性质,不同于住宅,并没有一个全市统一的税费标准,各区都有自己的征收规定,有的区收的高、有的区收的低、有的区根本不收。我建议您买二手商住之前,先打各区地税局的电话问一下,具体怎么征收。

咱们下面是以顺义为例,算算二手商住过户的时候需要交哪些税。基本税种就是以下5种。

不同于普通住宅,商住多了一个土地增值税,而这个土地增值税的计算方法还比较麻烦。根据增扣比的不同,适用30%-60%不等的税率。

那么增扣比又是怎么算的呢?增扣比就是增值额与扣除项目金的比值。

增值额=网签价-扣除项目金

扣除项目金=原值+原契税+本次增值及附加+递增额+网签价的10%

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前段时间跟揭鹏我们去了一趟后沙峪,以一套售价300万的北京方糖二手房为例,咱们算一下。首先,如果选择少交税,网签价就要跟原值一样,按原值100万算,贷款额只有50万。如果再加上中介费、契税等税费,基本上首付超过售价的80%了。

这种高首付,除非接盘的也是投资客,否则用于过渡性居住的年轻人,是很难一次性拿出这么多首付的。就算是真的有能拿出这么多首付的人,250多万接近300万的首付,可以在固安、香河、大厂等京周边热门区域全款买房了。

房子是用来住的

在上月底结束的2016年中央经济工作会议上,领导层明确指出,房子是用来住的,不是用来炒的。让房子回归住宅属性,才是房地产市场健康发展的唯一途径。

对于投资商住的朋友们,我只想说一句,房子终归是用来住的。没有居住需求的房子,终归会被市场淘汰的。投资请谨慎!

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